Важно знать при покупке недвижимоти на Сардинии

  Необходимость написать этот пост появилась в связи с многократными обращениями в наше агентство граждан РФ и стран СНГ, которые уже приобрели недвижимость на Сардинии от застройщиков и компании с целю получить доходность в размере 5-20% в год от стоимости недвижимости. Все эти покупатели имели подписанные контракты с управляющей компанией (юридическим лицом) на гарантированный доход от 5 до 20% в год от стоимости недвижимости. Как правило контракты были оформлены на 1-3 года, с автоматическим продлением. А вот здесь начинается самое интересное: по истечению срока контракта у всех вышеупомянутых собственников по разным причинам не были продлены контракты с гарантированным доходом. Все эти люди почувствовали себя обманутыми.  Для предотвращения подобных ситуаций хочу дать рекомендации потенциальным покупателям недвижимости на Сардинии.

 Итак, рынок недвижимости на Сардинии очень разнообразен: можно купить квартиру, дом от 70 -80 тыс. евро (можно и дешевле, в зависимости от многих факторов), как и эксклюзивную виллу за несколько десятков миллионов евро. И, соответственно, стоимость аренды может варьироваться от 500 евро до 120000 евро в неделю (указываю цены на июль-август на недвижимость с которой по работе сталкиваюсь). Поэтому, забегая в перед, скажу, что 10%-15% дохода в год от стоимости недвижимости на Сардинии не существует. Возможно получить 10% от стоимости лишь если недвижимость сдается с апреля по конец октября без простоев, что крайне редкое явление. Основной пик туристов приходится на период с середины июня - по середину сентября, в остальное время многие компании (включая и нашу) имеют пробелы в графике аренды (свободные недели).
 Важнейшие критерии для успешной сдачи:

• близость к морю,
• частный выход на пляж,
• частный пляж,
• наличие развитой инфраструктуры и прочее.

 Апартаменты, расположенные вдали от популярных туристических городков в 3-7 км от пляжа стоимостью 120-250 тыс., не могут дать прибыль от годовой аренды в размере 10%! Можно рассчитывать  примерно на 2,5-3% чистыми, если очень постараться.  На мой взгляд это ОБМАН. Используя такие обещания, продавцы заманивают потенциальных покупателей. А саму  недвижимость продают  дороже ее рыночной стоимости.
 Приведу реальный пример с конкретными цифрами (по понятным причинам не буду раскрывать юридические имена продавцов и имена покупателей).
 Квартира 48 кв.м жилой площади с реальной рыночной ценой 100-110 тыс. евро без мебели (мебелировка от итальянских производителей квартиры  в 48 кв.м может стоить примерно 6-7 тыс., а ИКЕА еще дешевле). Купили без посредников (агентов) напрямую от застройщика за 177000 евро и заключили контракт на 2 года с 10% гарантированным доходом в год. По сути, переплатили почти 80%, из 80% возвращают 20% клиенту (по 10% в год), остальные 60% делят между собой привлеченные компании. По факту данная квартира не сдавалась  (даже ни разу не открывали входную дверь квартиры). То есть заявленный гарантированный двухлетний доход в размере 5%-20% в год, заранее включен в продажную стоимость недвижимости.
 Поэтому, когда уверенно предлагают заключить контракт на гарантированный доход в размере 10-15% в год от стоимости недвижимости необходимо: заключать на 4-6 лет (можно и больше), нотариально заверено (лучше на Сардинии), конкретно и понятно должны быть указаны адекватные причины расторжения контракта (Форс Мажор) .
 Самый простой и доступный способ проверить доходность недвижимости - это:

• просмотреть порталы аренды недвижимости (например, airbnb),
• подобрать объект в аналогичной местности с таким же количеством спальных мест,
• сделать примерный расчет доходности от аренды (учитывая, что не весь сезон недвижимость будет заполненна жильцами).

 

1. Покупателю, который может позволить себе приобрести недвижимость на Сардинии, мне кажется, не составит не какого труда (материального) прилететь на Сардинию самостоятельно в ту часть, где есть интерес в приобретении недвижимости, и пожить в отеле или снять дом на неделю и погулять по городу, посмотреть на реальные цены за квадратный метр.  Почти в каждом городе Сардинии есть наши коллегии с офисами, где вы можете увидеть объявления на витрине (будет ясность и понимание), и не стоит экономить примерно 600-700 евро на смотровые туры и тому подобные.
2. На Сардинии в последнее 6-7 лет появилось очень много русскоговорящих продавцов. Они представляются агентами, менеджерами и тд. Получить реквизит (сертификат на право совершать сделки с недвижимостью на Сардинии) не просто.

  К примеру, для того чтобы поступить на курсы "агента по сделкам с недвижимостью" нужно иметь хотя бы аттестат о получении итальянского среднего образования. Большинство  русскоговорящих приезжих этого реквизита не имеют. Некоторые так называемые  риэлторы имеют высшее образование, полученное в России или в странах СНГ, но даже оно не дает основание записаться на курсы.  Для распознованя "наших" дипломов требуется  много времени и средств (перелеты, походы в консульство и министерство образования, переводы и тд.) Мы на это потратили 2,5 года. И конечно же, самое главное это выдержит гос. экзамен в коммерческой палате на территории Италии.
 Можно прожить в Италии 30 лет и говорить замечательно на  итальянском бытовом . Но для овладения профессиональным языком необходимо пройти обучение. У каждой профессии есть свои специфический лексикон. Агенты изучают гражданский кодекс, налоговое право и тд.. Фактически  русскоговорящих лицензированных агентов на Сардинии очень-очень мало.
 Поэтому все «агенты, менеджеры, и тд» оформляют акты купли-продажи и аренды у итальянских агентов с соответствующими реквизитами, и получают вознаграждение в основном за счет клиентов. Будет более выгодно обратиться к аккредитованному переводчику.

3. Обращаетесь к профессиональным агентам, оплатите вознаграждение в размере 3-5% и будьте уверены, что Вас не обманывают. Потому что в случае, какой либо проблемы агент несет ответственность и соответствующие органы могут лишить права заниматься профессиональной деятельностью, поэтому в основном агенты по сделкам с недвижимостью выполняют свою работу добросовестно.